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自住型商品房的制度缺陷
范欣
不出所料，北京首個自住型商品房項目禦景灣剛一推出便引發搶購，截止12月16日，累計已有14.8萬傢庭報名申請，而尷尬的是該項目提供的房源僅為2000套，相當於每74戶傢庭"搶"一套房源，由於申請人數太多，開發商的服務器一度癱瘓。僧多粥少的局面不得不由近年來的獨具特色的政策--搖號解決。
造成自住型商品房如此火爆的原因有三：首先是價格優勢，禦景灣的售價在2.2萬元/平米，周圍二手房價格普遍在3萬元/平米；其次是首都強大的購買力，據悉目前北京市經適房和限價房輪候傢庭在13萬左右，而自住型商品房今明兩年的總供給量隻有7萬套，巨大的供需矛盾短期難以改變；第三也是最關鍵的一點是自住型商品房思路設計存在問題，滿五年後可擁有產權而出售隻需上繳30%盈利，這樣的制度設計讓購買此房的居民穩賺不賠。
如居民以2.2萬/平購買到此處自住商品房，周圍商品房均價為3萬/平，假設五年之後周圍商品房與自住商品房都漲到4萬元/平，商品房房主出售房產，可獲得1萬元/平收益，如非唯一住宅還需上繳20%個稅，可賺0.8萬/平。而自住商品房五年後出售除上繳30%的收益外還可獲利1.26萬/平收益，獲益顯著高於同期購買的同地段商品房。另一種假設，如果五年後周圍商品房房價下跌至2.5萬/平，那麼商品房房主出售房產將損失0.5萬/平，而自住型商品房出售還可獲得2100元/平的收益。
如此穩賺不賠的買賣定會引起市場的熱烈追捧，造成此問題的根本原因是沒有正確界定商品房與保障房之間的界限。保障房一般由政府建造，主要針對低收入群體，居住者沒有房屋產權。商品房則面向中高收入群體，居住者可獲產權。此次自住型商品房是介於保障房與商品房之間的住房產品，主要針對中等收入階層，既有保障房屬性又有商品房屬性。保障房屬性體現在地方政府在稅收、土地等方面讓渡瞭一部分利益，使自住商品房價格低於同地段商品房價格，商品房屬性主要體現在產權方面。
因自住型商品房的雙重屬性特點，其產權也應包括兩個方面，一部分是政府讓渡部分，產權歸政府所有，另一部分則是市場化部分，由購房者所有。但本次北京推出的自住型商品房卻可在五年後給予購房者全部產權，顯然政策制定有失偏頗，推出後引發市場哄搶也就不足為奇，畢竟市場是最聰明的。且更讓人擔心的事還在後面，購買自住型商品房獲利模式如此簡單定會招來優勢階層的進入，進而影響市場的公平，經濟適用房的前車之鑒仍歷歷在目。相比較而言，上海針對夾心層保障房的共有產權模式可更為有效地減少保障房的套利空間，提高市場效率。
因此隻需將自住型商品房的產權性質稍作改變，將購買者5年後可獲全部產權改為有限產權，政府前期讓渡的30%價格以政府產權形勢進入，其"使用權"受讓於購房者，居民隻擁有70%產權。滿五年後居民若轉讓此房，或優先轉讓給共有產權人，或向政府按當時的市價購買產權獲得完整產權。如此一來，購買自住商品房的超額收益大幅度減少，很多人便沒有足夠動力介入，市場效率將顯著提高。
此次北京自住型商品房的設計缺陷隻是近年來我國保障房市場的一個縮影。從2000年起，全國商品房價格快速上漲，但保障房建設卻遲遲沒有跟上，造成中低收入階層住房困難，原因一方面是地方政府建設保障房的動力不足，另一方面也是保障房保障的對象、范圍沒有有效界定。廉租房、公租房、經濟適用房、兩限房和自住型商品房等種類繁多，卻不能形成完善的體系，既讓申請人難以有效區分，又加大瞭監管難度與行政成本，造成部分地區真正有住房需求的中低收入階層沒有得到住房保障，而一些人卻開著豪車住進保障房。
因此，未來除瞭要加大保障住房的政府投入外，還應規范保障房市場，減少保障房種類，提高保障房效率。近期住建部已發文推進廉租房與公租房並軌，未來還應加快推進經濟適用房、兩限房與自住型商品房合並，並以共有產權模式出讓，減少尋租情況發生，住建部副部長齊驥日前就表示，將開展共有產權保障房探索。而商品房市場的則應以市場為導向、相關行政幹預逐漸退出，最終形成低收入者依靠公租房、中等收入者依靠共有產權式保障房、高收入者選擇商品房的完整住房體系。
建立合理有效的保障房市場今後還有很長的路要走，但就目前看方向已逐漸明確，大量保障房的入市不僅可以解決廣大中低收入者住房難題，也可有效分流商品房需求，減輕商品房價格上漲壓力，還利於社會穩定，可謂一舉多得。
(作者為中國工業經濟聯合會分析師)
年關將至，談談您對北京房地產調控政策的看法吧~！
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-21/07492547255.shtml
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