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內容來自sina新聞
中海發佈2013財年業績公告 銷售額1385.2億港元
截至二零一三年十二月三十一日止財政年度業績公告
及建議采納新組織章程細則
財務摘要
1.營業額上升27.7%至港幣824.7億元，其中內地房地產發展占89.2%。(若加上集團攤占合營公司的營業額，總額增加至港幣1,004.7億元。)
2.經營溢利增加至港幣283.5億元，其中內地房地產發展占77.7%。內地地產發展項目之毛利率仍然理想，維持於行業領先水平。
3.股東應占溢利上升23.1%至港幣230.4億元，其中來自投資物業公允價值變動稅後凈收益為港幣26.2億元，比去年的港幣29.2億元 下降10.3%。此外，重新計量集團於回購房地產基金三個項目前原持有項土融建融台中霧峰土融建融目權益之公允價值增加約為港幣14.6億元。核心利潤相對去年增加約20.0%至 港幣189.6億元。
4.每股基本盈利上升23.1%至港幣2.82元；每股凈資產增加26.2%至港幣13.5元。5.股東資金增長26.0%至港幣1,099.7億元，平均股東資金回報達到23.4%。
6.房地產錄得合約銷售額為破紀錄的港幣1,385.2億元，對應銷售面積達923萬平方米。
7.年內集團(不包括中國海外宏洋集團有限公司"中海宏洋")購入25地塊，新增土地之可供發展的樓面面積1,211萬平方米；中海宏洋購入 13地塊，增加土地儲備456萬平方米。年底，集團土地儲備樓面面積達3,877萬平方米；中海宏洋土地儲備則達1,166萬平方米。
8.於二零一三年十二月三十一日集團持有現金港幣414.8億元，借貸及應付擔保票據分別為港幣400.1億元及港幣326.9億元，集團借貸結構進一步改善，凈負債比率處於28.4%的理想水平。
9.擬派發末期股息每股港幣29仙，連同中期股息每股港幣18仙，全年共派息每股港幣47仙，比去年增加20.5%(不包括去年派發的特別股息每股港幣2仙)。
慎微篤行 精築致遠
中國海外發展有限公司("本公司")董事局("董事局")謹此宣佈本公司及其附屬公司("本集團")截至二零一三年十二月三十一日止之經審核綜 合業績。本公司股東之應占除稅後綜合溢利為港幣230.4億元，比二零二年上升23.1%。每股盈利為港幣2.82元，比二零一二年上升23.1%。
報表內容請見港交所公告：http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0313/LTN20140313138_C.pdf
9.收購附屬公司
於二零一三年五月二十八日，本公司之間接全資附屬公司中國海外興業有限公司("中國海外興業")與Harmony China Real Estate Fund, L.P。("基金")訂立買賣協議，據此，中國海外興業同意購買而該基金同意出售(i)興利有限公司("興利")之全部已發行股本及有關股東貸款， (ii)
永泰有限公司("永泰")30%之全部已發行股本及有關股東貸款，(iii)新惠有限公司("新惠")65%之全部已發行股本及有關股東貸款， 有關買賣之總現金代價為約港幣2,814,552,000元(相當於362,700,000美元)，其中包括代價約港幣1,641,993,000元(相 當於211,597,000美元)之股東貸款。於完成後，興利、永泰及新惠成為本公司的全資附屬公司。收購已於二零一三年五月完成。
興利為一傢間接擁有30%中海鼎業(西安)房地產有限公司("西安項目公司")權益之投資控股公司。西安項目公司成立於中國內地，主要經營於中 國西安之房地產發展。永泰為一傢間接擁有100%中海地產(青島)投資開發有限公司("青島項目公司")權益之投資控股公司。青島項目公司成立於中國內 地，主要經營於中國青島之房地產發展。新惠為一傢間接擁有49%中海地產(沈陽)有限公司("沈陽項目公司")權益之投資控股公司。沈陽項目公司成立於中 國內地，主要經營於中國沈陽之房地產發展。
於收購前，本集團分別持有70%、70%及68.15%於西安項目公司、青島項目公司及沈陽項目公司之權益。本集團視之為合營公司。於完成後，西安項目公司，青島項目公司及沈陽項目公司成為本集團的100%全資附屬公司，並受本集團控制。
集團重新計量於收購前其原持有西安項目公司，青島項目公司及沈陽項目公司之權益，公允價值約為港幣4,710,175,000元。因此，導致於綜合收益表確認公允價值增加約為港幣1,458,176,000元。
一. 業務回顧
二零一三年，世界經濟依然是復雜多變，西方先進國傢經濟復蘇緩慢。日本盡管推出瞭超量寬政策，經濟並沒有明顯改善；中東和亞洲地緣政治風波增添 環球經濟風險；美國聯儲局表示會於年內開始退減量化寬松政策，對環球金融市場產生震蕩，資金從新興國傢流走明顯，增加經濟發展下行壓力。受到外圍經濟環境 動蕩和經濟增長放緩的影響，中國政府繼續采取積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加大對基礎設施的投資，推動產業升級，改善產能過剩問題。在出口貿易尚未有 明顯改善而消費者物價指數回落的情況下，年內經濟增長動力不足，全年經濟增長7.7%，稍高於7.5%的目標。由於受到歐美以及中國經濟發展放緩的影響， 港澳經濟僅錄得溫和增長。
二零一三年，國傢依舊實施較為嚴厲的房地產調控政策。盡管流動性略為收緊但剛性需求強勁，使內地房地產全年整體銷售理想，房價在個別城市有明顯 上升，土地交易旺盛，行業分化與整合走勢更趨明顯，品牌開發商表現較好，市場集中度上升。第四季度國內經濟出現放緩跡象，房地產商融資較為困難，融資成本 亦有一定上升，土地交易與住房銷售熾熱氣氛有所改變。年內，在調控常態化和競爭激烈的市場環境下，集團仍能實現銷售規模，利潤規模理想增長。集團營業額按 年增加約27.7%至港幣824.7億元，凈利潤按年增加23.1%至港幣231.8億元。股東應占溢利上升23.1%至港幣230.4億元，其中集團投 資物業公允價值變動帶來稅後凈收益約港幣26.2億元。此外，重新計量集團於回購房地產基金三個項目前原持有項目權益之公允價值增加約為港幣14.6億 元。集團核心利潤達到港幣189.6億元，增長20.0%。董事局欣然向公司股東匯報，公司已經連續11年(2003-2013)凈利潤增長高於20%， 過去五年(2009-2013)，股東攤占純利復合增長率為34.7%，平均股東資金回報達到23.4%。
地產發展
二零一三年，全年合約銷售額(含合營項目和聯營公司銷售)再創歷史新高並超額完成於八月份上調至港幣1,200億元的目標，達港幣 1,385.2億元，對應售出物業之面積達923萬平方米。集團加上合營項目全年回收資金達港幣1,204億元，同比增加15.2%；年底時集團加上合營 項目收到的物業銷售按金為港幣668.8億元，同比增加15.0%。
年內，充份發揮"中海地產"品牌優勢，準確判斷市場變化，憑借靈活創新的營銷策略，全年內地地產表現出色，完成合約銷售額港幣1,369.4億元。
隨著香港政府加大調控房地產的力度，並推出買傢印花稅和額外印花稅，香港房地產市場已經進入調整期，成交量大跌。集團於香港和澳門全年銷售合約金14額僅為港幣15.8億元。
集團營業額上升27.7%至港幣824.7億元(若加上集團攤占合營公司的營業額，總額增加至港幣1,004.7億元，同比增長29.0%)。 年內，地產業務(含合營項目)共有樓面面積約838萬平方米的項目竣工，該等項目的銷售金額可於年內結利作為集團營業額為港幣608.7億元。來自二零一 二年底的待售物業銷售理想，達91萬平方米，銷售金額約為港幣177.4億元。因此集團全年房地產發展營業額增加28.0%至港幣786.1億元，而其中 內地房地產發展營業額增加23.7%至港幣735.3億元，加上地產開發項目的毛利率理想，維持於行業領先水平，經營溢利因此增加至港幣220.2億元。 港澳地產發展營業額為港幣50.8億元，經營溢利增加至港幣15.2億元。
投資物業
由於濟南中海環宇城竣工，增加約6萬平方米投資物業。年底，集團在港澳和內地擁有已落成投資物業共達60萬平方米。集團整體物業出租情況理想，全年實現租金總收入港幣8.6億元，同比增加48.3%；分部溢利港幣42.0
億元，其中港幣34.4億元為投資物業之公允價值增加(計提遞延稅後凈收益約為港幣26.2億元)。
土地儲備
集團持續密切跟蹤土地市場以發掘優質的土地資源。在綜合考慮經濟環境及房地產市場趨勢和流動性、自身資金能力和開發能力、手頭上土地儲備以及新 項目的素質和成本情況後，作出購買土地的決定。基於看好中國房地產市場前景，集團在二零一三年第四季度大幅加強土地補充的力度。年內，集團(不包括中國海 外宏洋集團有限公司"中海宏洋")在內地16個城市，包括新進入的哈爾濱，福州和無錫，共購入23幅土地，新增可供發展樓面面積1,203萬平方米，其中 集團實際擁有權益為1,160萬平方米。
中海宏洋於內地八個城市購入13幅地塊，新增可供發展樓面面積約為456萬平方米。
年內，集團在香港以約港幣45.4億元購入位於原啟德機場首二幅"港人港地"，樓面面積約為81,780平方米。二零一三年底，集團在內地29 個城市以及香港和澳門共擁有土地儲備約3,877萬平方米，集團實際擁有權益約為3,641萬平方米；中海宏洋土地儲備約1,166萬平方米，實際權益約 為1,038萬平方米。
財務資金
集團持續加強財務資源以及優化債務結構。二零一三年集團在香港與多傢銀行安排單邊貸款合共籌措港幣62.5億元，並於六月底與四傢銀行簽訂港幣 57.5億元過橋貸款作為購入二幅"港人港地"的地價；於十月份透過發行債券，籌資15億美元；年內在國內融資活動不多，融入人民幣26.1億元主要作為 還到期銀行貸款。年內，集團融資共達港幣267.9億元，扣除歸還到期銀行貸款後，凈融資為港幣136.4億元。集團全年共錄得約港幣947.4億元銷售 現金流入，合營項目凈現金流入達港幣70億元，加上凈融資所得，足夠有餘應付所有集團支出，主要包括港幣580.1億元土地費用港幣322.2億元建安費 用以及港幣214.3億元稅費、分銷、行政和財務費用。
年底，集團借貸及應付擔保票據分別為港幣400.1億元(含人民幣貸款約為港幣87.6億元)及港幣326.9億元(42.5億美元)，同時持 有現金港幣414.8億元(不包含合營公司共持有現金約港幣132億元)；公司股東資金從上年底的港幣872.4億元增加至港幣1,099.7億元；在第 四季度大幅增加土地購買的情況下，凈借貸水平從二零一二年底的20.5%上升至28.4%，仍然處於相當理想水平。
二月份，公司獲得惠譽評級機構給予BBB+/穩定投資評級，稍後，穆迪和標準普爾國際評級機構先後提升公司之投資評級，穆迪的評級為Baa1 /穩定，標準普爾的評級為BBB+/穩定，反映資本市場對集團在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認同。集團於十月再次發行三十年長債，更突顯資本市 場對集團的長期業務發展的信心。
人力資源
集團持續進入新城市，各類人才需要量巨大，人力資源保障和建設面臨重大挑戰。集團持續打造"海之子"與"海納"於中國房地產的雙人力資源品牌， 通過"海之子"與"海納"招聘進入的員工已經成長為集團的中堅力量，支撐著企業的持續、穩健發展。2013年，超過350名優秀畢業生透過"海之子"招募 計劃進入集團，超過540名社會人才透過"海納"計劃加入中海，為集團源源不斷地輸入人才。
企業管治
董事局深知企業首要責任是保護和善用企業的資源，為股東持續增值，而良好的企業管治是提升企業盈利及可持續發展的基本因素。集團一直致力提升企 業管治水平，確保集團業務的有效營運以及資產、股東利益的保障。在過去的幾年，集團在增加公司整體透明度，以及完善企業內部控制和風險管理方面，持續作出 瞭實質的改善。
企業社會責任
集團積極提升社會價值，致力成為優秀企業公民，實現與社會的和諧。迄今，在扶貧賑災、捐資助學、襄助公益等方面形成瞭規范化、常高雄彌陀土地貸款態化和品牌化的社會責任建設機制。
一直以來，集團透過捐建希望學校，極大地改善瞭當地的學習環境和教學條件。年內位於浙江省衢州市的中國海外馬金希望小學建成，至此，八所中國海外希望小學已相繼移交。
集團持續將"低碳"、"綠色建築"的環保和節能理念貫穿到企業發展的戰略以及地產項目的規劃和建設當中，大力推進低耗、環保、健康的人居環境、可持續發展的生態理念，致力於建設優質的綠色社會。
公司再次被納入恒生可持續發展企業指數，反映市場對集團的可持續發展(包括環保、社會責任、企業管治三個范疇)的認可。
榮譽
二零一三年，集團再添多項殊榮。公司榮獲"中國房地產開發企業品牌價值50強"第一名。同時，中海地產連續十年榮登"中國房地產行業領導公司品 牌"，公司品牌價值達人民幣297.7億元，榮列業內品牌價值第一名。公司以傑出的表現獲得"中國藍籌地產"企業，連續十年位居榜首。二零一三年，中海地 產的項目在質量、設計、管理等多個方面再次獲得專業認可，其中三個項目榮獲詹天佑大獎。
二. 業務展望
宏觀經濟
預計於二零一四年，歐、美等西方先進國傢以及日本仍然會維持各種經濟刺激措施，美國經濟增長和歐洲主權債務危機有所改善，但全球經濟增長緩慢。 同時，美國量寬政策退市，將會加大全球金融市場的波動，新興國傢受到資產泡沫爆破和通脹的威脅仍然存在。對全球大部份企業來說，二零一四年仍然面臨較大挑 戰，集團會密切關註國際經濟環境變化可能帶來的風險和機遇並及時有效應對。
為求使經濟走上健康，平衡和可持續發展的道路，並且在控通脹和調結構大戰略下，中國將堅持穩健的貨幣政策。在推動金融改革和去杠桿化的情況下，預料將促使金融市場整體流動性持續偏緊，有可能影響短期的經濟增長動力，而中國經濟增長放緩對環球經濟發展添加不確定性。
業務發展
集團二零一三年的亮麗業績，充份顯示集團的卓越營運能力和品牌優勢。集團對二零一四年的內地房地產是審慎樂觀。預計於二零一四年，中央政府仍然 會把調控政策延續下去，但同時會推動更多財稅改革代替行政手段，引領市場重回正軌。在投資投機受到有效抑壓以及房地產行業已作出適度整合下，全年房地產市 場將會平穩發展，行業整體仍然是挑戰與機會並存。集團將充分發揮穩健的財務結構以及多元融資渠道的優勢，積極增加財務資源，前瞻性把握投資機會，多種方式 吸納優質土地，在防范風險的同時積極尋找市場機會，確保持續增長，擴大市場占有率，鞏固行業內的領先地位。集團有充份的信心和能力，確保在調控常態化的環 境下仍然能有優異的表現。
香港、澳門房地產市場方面，預計房地產商針對政府推出的樓市調控政策會推出一些短期應變方法，以加快銷售，但二手市會持續淡靜。集團仍會維持伺機適量擴展港澳地產業務。
經營理念
集團將繼續秉承"慎微篤行，精築致遠"的經營理念，堅持企業務實和誠信的一貫作風，穩中求進。集團將堅持中高端市場精品定位，以"過程精品，樓 樓精品"的生產理念，以贏取市場的信任和尊重。當集團已達到每年銷售過千億港元的龐大規模時，能做到持續增長實屬非常不易。集團充分意識到品牌是企業最有 價值的無形資產和競爭工具，集團將繼續堅持"精耕細作，品牌經營"的方針，進一步提升"中海地產"品牌精品形象。秉持精品意識，精耕細作，精益求精，力爭 把每一個項目建設成精品和典范。伴隨境內外的精品樓盤成功銷售，"中海地產"的知名度和美譽度，也進一步提升。品牌反映企業的文化包括中海地產對產品高質 量的追求，以及透過持續創新去提供物超所值產品的使命。同時，品牌是集團最基本、最有效的市場競爭優勢之一。強勢品牌創造信任感，給予消費者質量的保證， 願意支付較高的溢價。因此，產品質量和品牌的提升能減低房價下調的影響，並可節省公司的營銷費用支出，"品牌經營"可促使集團獲取高於行業的超額利潤，實 現百年長青基業的長遠目標。
持續發展項目
集團將貼近市場，適度調節開發速度，把握銷售節奏，推出稀缺性強，差異化大的高質量產品，充份利用品牌優勢，創新營銷推廣，加強營銷力度，強化 現金流管理，實現資產效益最大化。為確保經營規模和利潤規模的持續增長並考慮市場情況後，二零一四年預計集團新開工樓面面積超過1,200萬平方米，在建 規模高峰期間將達3,000萬平方米。集團力爭完成竣工樓面面積(含合營公司)1,000萬平方米，合約銷售金額(含合營公司和中海宏洋)達到不少於港幣 1,400億元的目標。
在香港和澳門房地產市場，集團將充分利用國內"中海地產"在高端市場的品牌地位所產生的協同效應，全力推動手頭上豪宅項目的銷售，同時全力推動西營盤"星鉆"項目和澳門"雙鉆"項目的發展和銷售工作。
優化業務結構
集團將繼續構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構，平衡長、短線投資資源配置，逐步提高投資物業比重，以獲得長期穩定回報，增強平衡市場風險能力。集團長遠會力爭逐步把投資物業盈利比重達到集團盈利的
20%，集團正在開發和待開發的商業地產面積達400萬平方米，預計約50%將會於二零一五年底完成。
增加土地儲備
集團將采取沉著應變的策略，按照銷售資金回籠的進度，保持適度的投資規模，利用市場每次變化的契機，順勢而為，把握好投資機會，落實審慎土地政策。預計二零一四年集團會進入三至四個新城市，新增土地可發展樓面面積不少於1,000萬平方米。
截止二零一四年二月底，集團(不包括中海宏洋)於二零一四年已在國內七個城市購入七塊土地，可供開發的樓面面積約為529萬平方米；中海宏洋則在國內四個城市購入四塊土地，可供開發的樓面面積約為270萬平方米。
多元化增長模式
集團持續努力推動合營和並購等多元增長模式，以加快業務發展速度和擴大發展規模。二零一三年合營項目的利潤貢獻和資金回籠顯著。於年底，集團於 合營項目投入資金已減少至約達港幣136.3億元，而全年的利潤貢獻增加27.7%至約為港幣29.4億元。中海宏洋是集團的聯營公司，專註於國內三線城 市並會作為中海地產業務有效的補充，力爭高速發展。二零一三年中海宏洋的銷售為港幣172.2億元，營業額為港幣159.1億元，凈利潤約為港幣33.8 億元。在調整過集團2010年收購中海宏洋產生並入賬的利潤後，仍然能為集團提供約港幣8.3億元的利潤。
集團牽頭成立的房地產基金在參與的三個項目於五月被集團全數回購後已經清算，回購詳情可參閱公司於二零一三年五月二十八日發出的相關公告。
公司於二零一三年八月五日作出公佈，披露公司的控股股東，中國建築股份有限公司("中建股份")擬將某些房地產業務註入本集團。於二零一四年一 月二十八日，公司公佈把擬註入業務的經營和管理全部先行托管作為過渡安排。集團會繼續積極與中建股份磋商，落實擬註資事宜，並會及時通知公司股東任何重大 進展。註資和托管的詳情可參閱相關公告。
穩健財務管理
集團將會進一步加強財務管理，加快銷售回款，控制好營銷，行政和財務費用；要審慎理財，貫徹"現金為王，以收定支"的資金管理原則；同時，由於 預計量化寬松措施退減會持續和利息低企的情況已經開始改變，雖然集團今年到期銀行貸款僅約為港幣33億元，短期再融資需求不大，集團仍然將會大力擴展融資 渠道，充分利用國際、香港的融資平臺，並加快資金周轉，強化資源保障能力，改善集團的債務結構，為集團業務發展提供強而有力的資金支持。
經營前景
董事局對集團發展前景和自身能力均充滿信心，在過去12年，集團實現純利復式增長41.7%，而近五年，盡管受到金融風暴和持續的宏觀調控政策 影響，集團化解風險，迎難而上，持續發展，超額完成既定的經營指標，純利復式增長仍然達到34.7%，充分彰顯瞭集團的營運能力和品牌優勢。二零一四年， 盡管預計國內外政治經濟環境復雜多變，憑借穩固的基礎，豐富的國際視野和經驗，正確的發展戰略，全國性均衡佈局，領導性的品牌和雄厚資金實力，堅持"慎微 篤行，精築致遠"的長期經營理念，透過不斷創新，持續提升行業內的獨特競爭優勢，集團有信心繼續保持全國房地產行業領先地位，實現持續穩定、高質量的均衡 增長。
公司使命
集團持續追求打造百年長青基業。堅持兼顧發展空間、激勵機制、工作氛圍三位一體的人力資源管理體系，堅持誠信、創新、務實、求精，把個人追求融入到企業長期發展之中的核心價值觀，最終達到公司、股東、合作夥伴、員工、社會等全面持續增值，和諧共贏。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/14273986872.shtml
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