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溫州接連三次解除限購 或難打破房價34個月跌勢
4月以來，每當某個城市住房限購松綁，定會激起千層浪。但7月29日當標桿性城市溫州發佈解除住房限購的信息時，輿論倒是平靜得很。
雖然這是因為"大老虎"吸引瞭全部的註意力，但似乎也在預示溫州的限購解除的效果很可能是"一鼓作氣，再而衰，三而竭"。
為什麼這麼說？因為這是溫州自2013年8月以來，第三次提及松綁或取消限購政策。
2007年到2011年，溫州市區商品房每平方米銷售均價從9787元一路上漲到34674元，5年漲瞭2.5倍。
但自2010年4月號稱史上最嚴厲的房地產市場調控出臺之後，溫州房價開始步入下跌態勢，後來在民間借貸危機的擠壓之下，以及外需走弱的嚴峻形勢下，溫州的房地產泡沫終於破裂。
從2011年9月算起，溫州房價已經連續下跌34個月，雖然從2012年四季度起有所反彈，但2013年四季度起再度扭頭向下。到2013年底，溫州的房價與2011年初的頂峰相比平均縮水近30%。從全國來看，溫州是全國70個大中城市中2011年以來房價唯一下跌的城市。
兩次松綁
房價下跌，當地政府自然很緊張。於是在2013年8月，溫州第一次宣佈自2011年限購政策實施之後，已購買一套住宅的本地戶籍傢庭可以再購買一套住宅，但名下所有房產隻能是兩套。
大傢回想下，2013年房地產市場氣勢如虹，但當時溫州房價仍然是領跌全國。所以這樣的住房定向寬松政策出臺也就不難理解瞭。
但效果如何呢？隻能用曇花一現來概括。2013年8~9月，溫州一手商品住宅成交量有所回升，高峰時也出現一日400多套的成交，月均交易量也從上半年的20萬平方米回升至9月份最高的64萬平方米，但這樣的態勢並沒有得到延續。
一次不成，就來第二次。
2014年"兩會"期間，溫州市市長陳金彪對外表示："溫州房地產泡沫已得到充分擠壓，價格壓縮的可能性不大，建議國傢實行差異化樓市調控政策。"
據傳，溫州之後悄悄執行的是：在溫州市區三區內沒有二套以上住房，都可在溫州購房。
效果又如何呢？雖然從4月開始，商品住宅銷量開始止跌，但上半年溫州市區商品房新盤上市量較去年同期下降7.46%，成交均價同比下滑8.46%，量價齊跌。
第三次出手
第二次松綁也不見效果，於是在近期多個城市明裡暗裡松綁樓市之時，溫州第三次而且是正式地解除限購瞭。而據媒體報道，在6月中旬溫州就開始推行限購松綁。
7月29日，溫州市住建委召開新聞發佈會，溫州放開住房限購政策，在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。在外溫州人和新溫州人在溫購房享受與溫州市戶籍居民同等待遇，該政策從發佈會後起即開始實行。
前兩次松綁限購的效果，基本符合"一鼓作氣，再而衰"的氣勢，那麼本次效果會如何呢？
答案是很難樂觀，這是由溫州的房地產市場供需決定的。截至7月31日，據溫州市商品房網上銷售管理系統數據：溫州市商品房庫存49635套，其中住宅34310套，464萬平方米。要命的是，溫州當前的商品房庫存比2013年8月時還要高，當時約在3.8萬套。
再來看溫州市區的數據，據統計，2014年上半年溫州市區新建商品房庫存為123.34萬平方米、9779套，較去年底8299套又增加瞭1480套，供大於求已是明擺的。按照往常的銷售速度推算，至少要用18個月來消化。
雖然溫州官方已經開始有意識地控制土地供應量，2014年住宅用地從去年實際供應1500畝，縮減到今年的1000畝左右。但這仍然無法緩解目前供給過剩的局面。
即便限購解除，短期商品住宅成交有所回升，也無法改善當地的高庫存。而一旦行情有所回暖，地產商就會像2013年一樣，迫不及待地增加新開工以及推盤，這顯然很容易導致反彈夭折。
無力回天：三個城市的解除效應
雖然溫州解除限房貸二胎利率華南銀行怎麼貸款比較會過件購效應有待觀察，但三個最早解除限購的城市的房地產市場成交形勢足以說明些問題瞭。
據第一財經日報《財商》的梳理，4月18日，江蘇無錫宣佈，購買60平方米以上住宅即可落戶。但從無錫的商品房日成交量走勢看，對比2月和3月，買房的並未見多起來，隻到6月才有起色。
4月25日，廣西南寧宣佈，廣西北部灣經濟區內規定的地區可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。從南寧的商品房日成交量走勢看，除瞭個別日子成交量超過500套，其餘時間和前幾個月也並沒有什麼顯著回升。
4月28日，天津宣佈隻要在濱海范圍內無房，即可在新區購房。從天津的商品房日成交量走勢看，稍有點振奮人心，隻是好景不長，6月份商品房成交量比解除限購前幾個月還要低。可謂曇花一現！
作為炒房團的根據地，溫州近年來因為房價暴跌而導致的司法委托拍賣的房屋數量一直居高不下。即便當前成交已有所回升，也很難打破延續34個月房價下跌趨勢，當前真的不是房市底部。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/08302845019.shtml
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