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土地成交回落均價再創新高 房企拿地趨穩融資加碼



【長沙樓市12月開盤預告】

  新華房產12月4日北京訊(記者 張金鳳)數據顯示,11月,北京、上海、廣州等10個典型城市土地成交建築面積1912萬平方米,環比下降5.4%,同比下降29.1%;土地出讓金收入920億元,環比增長33.4%,同比增長38.7%;土地成交均價為4812元/平方米,環比增長41.1%,同比增長86.4%。

  易居研究院研究員朱光指出,本月土地成交繼續回落,一方面是三季度土地市場消化較快,而整體供應也有所放緩;另一方面是政府要求年內禁出地王,導致各地成交也有所回落。總體看,今年以來,土地市場依舊保持著活躍態勢。預計年底土地市場成交面積增幅受去年同期基數快速上升的影響,將繼續呈現回落態勢。

  與此同時,從近期土地市場來看,房企在拿地方面趨穩態勢明顯。隨之而來的是,房地產企業的投資熱情達到瞭高點,帶動企業的融資規模的提升,形成瞭融資熱潮。業內人士分析,臨近年末,大型房企的今年土地儲備任務基本完成,中小型房企工作重心在於沖刺年底銷售目標。加之銀行信貸收緊,部分房企受制於融資條件並不急於拿地。

  土地成交回落均價再升

  亞豪機構根據北京市土地整理儲備中心的數據統計,11月,北京市共實現土地出讓34宗,環比增加瞭15宗,規劃總建築面積432.4萬平方米,成交總金額407億元,環比上月分別增長189.6%、381%。業內人士稱,不管是成交塊數還是成交面積、金額,都創下瞭今年以來的最高值。

  上海易居房地產研究院12月2日發佈的《2013年11月份典型城市土地成交報告》顯示,北京、上海等10個典型城市土地成交建築面積1912萬平方米,環比下降5.4%,同比下降29.1%。

  從上述數據來看局部熱點城市土地狀況,諸如北京,土地市場一直比較火熱。年底進行的大批自住商品房土地供應,除部分地塊底價成交,其他地塊甚至出現瞭北京單價地王和總價地王。與以往北京土地供應不達標不同的是,今年的供地計劃已完成,但地價卻不斷攀升。

  中原地產市場研究中心對2009~2013年的住宅地塊平均樓面價進行瞭統計。統計數據顯示,2009年成交的住宅地塊平均樓面價為5971元/平方米,而今年已經達到瞭9478元/平方米。

  從全國主要典型城市來看,11月盡管土地成交面積增幅同環比繼續出現回落,土地成交均價卻再創新高。業內人士稱,近期土地市場整體持續平穩,雖然國土部要求一線城市年內禁出地王,對市場交易有所影響,但房企對於市場預期較為樂觀,隨著一二線城市優質地塊的上市,實力房企的購地熱情仍然較高,也推高瞭土地成交價格。

  房企拿地趨穩漸回理性

  新華網記者上周在北京土地競拍現場看到,此前一直受關註的東壩地塊並未達預期,在配建環節一度卡殼。而當天一起出讓的另一塊沙河地塊,競拍前,企業便紛紛交牌放棄,最終國土局官網顯示該地塊最終被以"不用配建任何自住型商品房"為條件的龍湖拿得。

  此次地塊出讓現場反應以及成交情況均較之前顯得冷靜。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向新華網記者分析,臨近年末,銀行信貸收緊,部分房企受制於融資條件也不急於拿地。大型房企的今年土地儲備任務基本完成,中小型房企工作重心在於沖刺年底銷售目標。因此,除非地塊特別吻合企業業務需求,一般而言房企不會擠破頭進入年末土地市場。

  "三中全會後,農村集體建設用地入市權利得到保障,明年此類地塊集中入市的可能性加大。緩一緩,研究明年的土地市場及走勢,是北京房企在拿地上實施緩兵之計的一個考慮。"嚴躍進分析。

  數據顯示,從企業拿地城市來看,一線城市的比重達39%,其中北京占到一線城市的35%。保利、富力、龍湖、恒大四傢企業均在北京土地市場有所斬獲,恒大更是創造瞭北京今年的總價地王紀錄。

  業內人士表示,總體來看,強者恒強的局勢仍未改變,但企業拿地態度總體較為理性,尤其是在一二線城市相繼出臺"N條"後,企業的觀望情緒有所加重,像萬科、保利等前期拿地規模較高的企業保持瞭相對緩和的拿地速度。

   融資加碼或為無奈擴張

  近日,關於房企再融資審核正式開閘的消息再次攪動房地產市場。消息顯示,再融資方案正在按照程序上報,目前進展較為順利。截至11月底,已有36傢房企正式拋出再融資方案且用於投資地產項目,涉及資金總計約為1040億元。

  僅11月,房地產市場的融資潮便來勢洶洶。其中包括招商、金隅等眾多房企已經核實通過並增加配股方案,由此不斷助推著房地產企業的投資熱情,同時帶動瞭企業融資規模的不斷擴大。

  11月2日,首開股份同時推出非公開發行預案及公司債發行預案,涉及資金高達98億元。11月7日,招商局地產公告,其65億元A股再融資方案獲得股東超過97%的表決權通過。

  11月13日,因籌劃重大事項停牌三個月的廣宇發展發佈公告稱,擬以每股7.21元的價格向魯能集團、魯能集團全資子公司魯能置業及世紀恒美發行17.31億股,購買其分別持有的8傢房地產公司股權,標的資產的預估值合計約為124.84億元,預估增值率約為133.3%。

  CRIC研究中心相關數據顯示,從11月的其他的融資情況來看,100傢監測企業融資總量450億元,同比增長67%,環比上升96%。

  同策咨詢研究部總監張宏偉表示,通過融資渠道籌到的錢融資成本比其他渠道低,那麼將節省企業大筆資金成本,進而也將提升企業利潤率。業內人士也同時告訴記者,企業不斷加碼融資也是地價不斷上漲迫使的結果。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/09073776255.shtml

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